受我国电商职业的快速兴起，我国商用物业遭到必定的冲击，但近几年，跟着时下人们越来越重视实体体会，我国商用物业出现快速开展态势。据招股书显现，我国商业物业在1999年至2018年的开展投资总额为12.9万亿元（人民币，下同），在2013年至2018年的年复合添加率达18.7%。
购物中心是商业物业的中心之一，在2013年，我国的购物中心数量仅1517间，因为盈余才能微弱，购物中心添加速度惊人，2018年，我国的购物中心数量快速添加至4642间，年复合添加率达25.1%。
星盛商业是大湾区抢先的商业运营服务供货商，在大湾区的购物中心数量排名第四，并在我国其他区域也有多个项目，到2019年9月30日，公司在我国16个城市中有38个商用物业项目，总合约面积287万平方米，其间，57.1%由第三方物业开展商开发。
其实早在2016年，星盛商业就登陆新三板，在随后两年多的时间内并无获得实质性开展，而新三板的流动性较差，影响星盛的融资扩张方案，2019年下半年退出新三板，2020年拟转战港股商场向港交所递表招股书。
COCO品牌家喻户晓，顾客粘性高
说起星河COCO PARK，想必酷爱购物的深圳年青人都无人不知晓，深圳福田星河COCO Park正是星盛的重点项目之一。
星盛首要从事于购物中心、商业综合体及办公大楼等商用物业，向业主或租户供给商业运营服务及向租户租借商用空间，具有主题馆品牌、包含家居、家庭、运动、健身、美食及交际等主题，品牌体系包含城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及iCO、社区型购物中心COCO Garden以及高级家居安置购物中心“第三空间”，其事务领域大致上可以分为托付办理服务形式、品牌及办理输出服务形式和整租服务形式。
年青顾客是新的消费主力，更乐意花费金钱来体会，为了招引年青顾客，COCO Park品牌具有“时髦、潮流、体会”的品牌理念，引入时髦潮牌（MANGO、MO&CO）、网红奶茶（奈雪酒屋、Gaga鲜语）、人气餐饮（禾绿反转寿司、满记甜品、许留山）及潮流服饰（阿迪、NIKE）等，因而深受年青人喜欢，据房地产Top 10研讨，星河COCO Park在《2019我国商业地产项目品牌价值Top 10》排名第四。
财政稳健，收入与赢利逐年添加
因为COCO品牌得到顾客的认可，星盛招引了很多的COCO Club会员，到2019年9月30日，具有约130万以上的注册会员，其间64.2%的会员年龄在15岁至50岁之间，是消费才能较强的集体。
得益于COCO品牌的快速兴起及公司购物中心首要地点地大湾区的加速速度进行开展，星盛的成绩获得稳定开展。星盛的收入由2017年的2.78亿元添加18.2%至3.29亿元，年内赢利由2017年的0.48亿元添加62.3%%至0.78亿元，年内赢利增速远高于收入增速；2019年前9个月的收入2.89亿元，同比添加25.3%，年内赢利0.84亿元，同比添加36.4%，不只如此，尽管公司在2019年前9个月的收入低于2018年的收入，但2019年前9个月的年内赢利却高于2018年的年内赢利，可见，星盛在2017年至今的不只收入规划及盈余才能在进步，内部的运营也非常有用。但星盛可以开展如此快速，也离不开职业的加速速度进行开展。
人均消费开支增强，商业运营服务商场动力足
近几年，星盛可以加速速度进行开展，不只获益于公司的杰出运营，也获益于挑选了一个蒸蒸日上的职业，正投合商场的需求。
我国的经济开展是全球都众所周知的，据国家统计局数据，我国名义国内生产总值由2013年的59.3万亿元添加至2018年的90.0万亿元，年复合添加率8.7%。跟着我国经济的快速开展，我国商业运营服务商场需求渐渐的变大，首要有以下几点的推进。
一、人均消费开支增强。我国人均消费开支由2013年的1.32万元添加至2018年的1.99万元，人民生活水平的进步，加速购物中心的开展。
二、继续城市化开展。我国的城市化率由1988年的25.8%上升至2018年的59.6%，但相较于美国和日本在2018年的城市化率82.3%及91.6%，我国的城市化率还有很大的商场空间，而且星盛的购物中心首要坐落大湾区，大湾区的人均收入远高于我国的均匀水平，城市化的开展需求更大。
三、消费结构的改进。跟着生活水平的进步，顾客更重视以服务为中心的消费，我国与服务相关的消费由2013年的消费总额的38.3%添加2019年首三季度的42.6%，这说明国内微弱的消费，使得商用物业开发的需求扩展。
职工本钱不断上涨，应收金钱涨超2倍
尽管商业运营服务商场的空间还很大，但不得不重视的是商业运营服务商场是人力密集型商场，需求很多的人力，职工本钱的上涨是服务本钱及行政开支的重要部分，于2017年、2018年及到2019年9月30日止9个月，公司的服务本钱中的职工本钱别离为45.2百万元、56.5百万元及53.5百万元，别离占同期服务本钱的32.4%、35.6%及38.3%；行政开支中的职工本钱别离为35.9百万、36.4百万元及32.8百万元，别离占同期行政开支的52.8%、59.6%及68.8%。
据招股书显现，我国城市区域的职工均匀年薪由2013年的5.15万元上升至2018年的8.24万元，年复合添加率约9.9%，估计往后每年的职工本钱依然按10%提薪，按2019年前9个月计，职工本钱添加10%，将影响年内赢利削减约16.56%。
除此之外，公司的交易应收金钱由2017年12月31日的8.8百万元添加至2019年9月30日的28.2百万元，添加幅度超越2倍，加大了公司收回资金的坏账危险；交易应收金钱的周转天数由2017年12月31日的12天添加至2019年9月30日的20天，降低了公司的资金利用率。
作者|蔡凯铖
修改|彭尚京
