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深圳房价如脱缰野马 专家建议勿放开限购限贷

发布时间:2016-02-06 17:37来源:深圳新闻网101字号:

  “深圳去年房价上涨过快,和全国一些城市房价方向不太一致,而且幅度过大,引起大家高度关注。”深圳市市长许勤在4日举行的记者招待会上透露,深圳房地产主管部门正进行住房政策研究,并欢迎社会各界人士为调控房价建言献策。昨日,记者走访人大代表、专家学者及业界人士,就房价调控话题发表高见——面对顽劣的高房价,如何出招应对?


  专家学者


  综合开发研究院(深圳)旅游与地产 研究中心主任宋丁:


  通过查违旧改释放土地 下大决心解决土地缺口


  综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁认为,解决深圳房价问题,政府首先能做的就是加大供应,其中包括通过处理违建和旧改来加大土地供应,这是必须要做到的。


  “深圳过去在旧改及查违方面,各个环节都不得力。从区到街道再到村镇,上面吼吼喊两嗓子,但到下面就没有力量了。所以到了2014年还有600多万平方米的(违建)产出是不可想象的。”在宋丁看来,真要解决房价问题,一定要确保在供给侧方面加大旧改土地供应,通过查违、旧改释放土地,才能确保更多建筑面积输入。


  据悉,今年深圳将新开工和筹集保障性住房6万套以上,竣工5万套,供应4万套。宋丁认为,如果旧改跟不上根本不可能建出6万套,因此,政府要从供给侧方面下大决心解决土地缺口。他表示,保证6万套住房将有助于分流商品房市场上的需求,尤其对低收入群体及人才保障有较大帮助。“现在不是说人才从深圳流失了,而是想来深圳的人才不敢来了。如果有这么大的保障房面积供应,很多人还是可以来的。”


  除了供应保障性住房,宋丁认为,政府还需在货币政策上加以协调。他表示,房价暴涨的根本原因在于供需关系紧张,而信贷宽松,资金流动性太强加大了杠杆率,在政策推进之下即促成了高房价。


  “深圳的房价涨这么高,因为杠杆率是全国较高的。”宋丁说,截至去年年底,深圳的房贷大约7000亿元,对应100多万套房子,而北上广几百万套房子贷款的额度也不比深圳多,意味着那么多人能够满足需求,主要是因为贷款通道很通畅。


  在宋丁看来,政府可以组织专门力量来与银行和开发商进行协调,一方面给首付加码,另一方面提高利率。“现在国内将首付利率降至2成,深圳可以考虑保持3成或提至4成。”他建议,深圳应在利率政策上展开与全国反向的操作,确保通过收窄利率来迫使一部分不良需求被挤出市场,不能在深圳市场兴风作浪。


  “不是说房地产不能涨,但不要涨得太没样子,太没样子就与市场完全脱离了。”宋丁表示,政府还应加强对开发商、销售环节及价格制定的监管,这也有利于控制房价。宋丁建议,虽然无法压制需求,但建议可以通过合理增加成本的方式提高需求进入的门槛,比如之前流传中介须提高36个月的纳税证明,便是门槛提高的一种方式。


  他表示,政府通过旧改强化土地供应,与银行协调收缩货币政策,以及强化对开发商的管理,都对调控房价具有积极影响。只是,这三个方面都需要政府有力度地去落地,而不仅仅是做表面文章,因为,没有群体监督就没有意义。


  人大代表


  市人大代表谢作正:


  释放城中村、棚户区 住房承载能力


  在为建议案走访调研中,市人大代表谢作正发现,以目前深圳房价,一般家庭只能“望房兴叹”。此外,由于投资住宅能够在短期内实现财富大幅增值,深圳还存在部分人利用相对宽松的购房资格政策,进行合资炒房的现象。谢作正表示,深圳房价过高、上涨过快,不仅加大了居民通过市场解决住房问题的难度,也对深圳人才吸引力和产业转型发展形成挤压,并增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。


  谢作正在经过实地调研后,提出多方面建议。在加大有效住房土地供应力度方面,谢作正建议,政府应增加普通住宅用地的供应,并有针对性地推进普通商品住房,尤其是中小套型住房的投资和建设。同时,他还提议,要加快建立健全房地产市场调控长效机制,特别是土地供给侧的政策体系,并提高有效土地整备供给的能力,严厉打击开发商囤积土地,释放住房土地储备,努力满足居民合理的自住性住房需求。


  在释放住房土地储备的同时,谢作正称,深圳还需释放城中村、棚户区住房承载能力。他建言,加快改造深圳市内集中连片、规模较大、住房条件差、安全隐患多的城中村、棚户区和“海沙房”,提升片区的城市基础生活配套供给能力。


  “严格监测市场中的非理性投资与恶性投机炒房行为。”谢作正称,严格市场监管,对于抑制房价来说也是一大利器。此外,谢作正认为,深圳应继续提升保障房供应能力,特别是要持续抓好保障性安居工程建设,合理分析评估深圳保障房供给缺口。


  地产研究人士


  美联物业全国研究中心 经理何倩茹:


  建议不要放开 限购和限贷


  “去年是深圳历年以来,房价涨幅最大、最快的一年。”美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,深圳人多地少、外来人口占比大的城市特点,是导致深圳的刚性需求比其他城市更为强烈的重要影响因素。“在这一轮,我们可以看到,很多有刚性需求的购房客,在房价快速上涨时被逼着恐慌入市。这是一个挺明显的态势。”


  在房价调控方面,何倩茹建议,首先在供求层面要继续增加保障房的供应量,并确保保障房落到有需要的人手上。她提议在保障房审批过程中应更加严谨、透明,让更多需要的人受惠。“在保障房上面,单单增加供应量还不够。”何倩茹表示,在保障房规划初期,要优化选址以及后期建设及生活配套,使其跟得上城市发展的节奏。


  “当一个看得到摸得着的替代品存在,部分人能够通过保障性住房解决居住问题,那么,被动地去抢购商品房的人数就会降低,从而在一定程度上可减少恐慌性入市。”何倩茹称,如果少了这一波购房客的推动,这将对房价稳定的发展很有帮助的。“有接盘的人存在以后,市场的动作肯定是往上走,不会在这里等你的。这是一个循环的作用。”何倩茹表示,保障性住房是在供应方面的建议。


  在抑制房价上涨的需求层面,何倩茹建议,不要放开限购和限贷。她认为,如果放开后,会有更多人涌入深圳买房,推高市场价格。此外,她认为政府在支持首套房购买方面,应该出台相应的红利。“我们可以通过低首付、低贷款利率,并结合税收、住房补贴和公积金的配合,减少购房者的购房成本。我们的终极目标是降低买房者的购房成本。


  在二套房的购买上,何倩茹支持相关部门保持目前的高首付比例,并赞成对经常购房者限制贷款申请,她认为这样可以防止购买多套房的行为。此外,何倩茹还建议有关部门要严查用假身份证、流水,申请贷款购房的行为,并应加大处罚力度。


  深圳地产研究人士陈月航:


  引凤安家 是长期平衡房价的举措


  “2015年,深圳的房价涨幅如‘脱缰野马’。” 长期从事深圳地产研究工作的陈月航表示,2015年深圳房价特征最大的表现是房产的金融属性增强。


  深圳的综合发展实力不断提升,必然带动商品房价格的提升。但是,房价的过快上涨相应联动,必然会影响到人才流入深圳的动力。陈月航与大部分专家及业内人士一样,他同样认为,深圳应继续坚定不移地加大人才保障房的建设,并加强相关配套的完善,尤其在教育资源上有所匹配。“引凤安家——深圳的产业转型以及格局的提升,才有更扎实的土壤。” 陈月航表明,人才安居的效果是隐形的,但却是长期平衡房价的一个举措。


  短期来看,如何在保证金融系统风险可控的条件下调控房价?“与其说‘调控’,不如说是信心的引导。” 陈月航不太建议直接提高首付,或提高购房的准入门槛立即下“猛药”的行为。他认为,可以在银行利率调整等微操上做适当的调高,随后在看市场反应,恃机而动。


  今年1月房地产市场仍延续年末成交热度,在2015年高涨幅的房价影响下,市场热情持续高涨,传统的年前淡季并不淡,二手住宅量价齐创新高。


  15159套


  2016年1月,全市共成交15159套二手住宅


  49773元/平方米


  1月二手房价惯性上涨至49773元/平方米。


  ——深圳中原研究中心经理王飞


    (高端财经小编:101)